IMT Jovem. Heranças e doações de imóveis impedem acesso à isenção na compra de casa

A posse de uma parte de um imóvel, mesmo adquirida por doação ou herança, pode impedir jovens até aos 35 anos de beneficiar da isenção de IMT na compra de casa própria, segundo a AT.

A detenção de partes de imóveis habitacionais, mesmo adquiridas por doação ou herança, pode afastar o acesso à isenção de Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT) e Imposto do Selo (IS) prevista para jovens até aos 35 anos na compra de primeira habitação própria e permanente, segundo um esclarecimento recente da Autoridade Tributária (AT), publicado numa informação vinculativa.

Em causa está a interpretação do regime introduzido pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024, que criou o chamado “IMT Jovem”. O pedido de esclarecimento foi apresentado por um contribuinte que, em 2025, adquiriu em compropriedade uma fração autónoma destinada a habitação própria e permanente. No entanto, já era titular de 1/3 de um prédio urbano habitacional e de 1/3 da nua propriedade de outra fração autónoma, ambos adquiridos por doação anos antes.

Perante este enquadramento, o contribuinte questionava se poderia ainda assim beneficiar da isenção, alegando que: as aquisições anteriores não foram onerosas; parte da titularidade remontava a mais de dez anos; e não existiam transmissões recentes com impacto fiscal.

Fisco: forma de aquisição é irrelevante

Na resposta, a AT é clara ao afirmar que o regime não distingue entre aquisições gratuitas e onerosas. O critério determinante é a titularidade de direitos sobre imóveis habitacionais.

“O regime do IMT Jovem não distingue ou privilegia formas de aquisição”, refere a informação vinculativa, acrescentando que são relevantes “quer as aquisições gratuitas, quer as aquisições onerosas”. Ou seja, heranças e doações têm o mesmo efeito que uma compra para efeitos de exclusão do benefício.

“Afigura-se como irrelevante para efeitos do disposto no n.º 3 do art.º 9.º do CIMT, o modo como a titularidade do direito de propriedade, ou de figura parcelar desse direito sobre prédio urbano habitacional, adveio à esfera patrimonial do sujeito passivo. Para aquele efeito concorrem, quer as aquisições gratuitas, quer as aquisições onerosas do direito de propriedade ou de figura parcelar daquele direito sobre prédio urbano habitacional”, lê-se na mesma ficha doutrinária.

Outro ponto central do entendimento da AT prende-se com o conceito de propriedade. A exclusão não exige a titularidade total de um imóvel. Basta que o contribuinte seja titular de: uma quota-parte do direito de propriedade; ou de uma “figura parcelar desse direito”, como a nua propriedade. No caso analisado, o contribuinte reunia ambas as situações, o que foi determinante para a decisão.

A legislação estabelece que a isenção apenas se aplica a quem não seja, nem tenha sido nos três anos anteriores, titular de direitos sobre imóveis habitacionais.

Segundo a AT, o fator decisivo é verificar se, “à data da aquisição onerosa […] ou em algum momento dos três anos que a precedem”, o contribuinte detinha esses direitos.

No caso concreto, essa condição não se verificava, já que o requerente mantinha a titularidade dos imóveis no momento da nova compra.

Face a estes elementos, a AT determina que não há lugar à isenção: “Conclui-se que a aquisição que o requerente efetuou, em 2025-12-19, não poderia beneficiar da isenção do IMT […] nem da isenção do IS […], pelo facto de, à data da transmissão, aquele ser titular do direito de propriedade, na proporção de 1/3, de um prédio urbano com afetação habitacional e titular da nua propriedade (figura parcelar do direito de propriedade), na proporção de 1/3, de uma fração autónoma de prédio urbano com afetação habitacional, conforme determina o n.º 3 do artigo 9.º do CIMT“.

Regime exige “primeira aquisição” sem histórico imobiliário

O “IMT Jovem” destina-se à primeira compra de habitação própria e permanente por contribuintes até aos 35 anos, desde que não sejam considerados dependentes para efeitos de IRS e que o valor do imóvel não ultrapasse determinados limites.

A isenção do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT), de Imposto do Selo e de emolumentos na compra da primeira casa para os jovens até aos 35 anos foi alargada, este ano, até aos 330.539 mil euros, acompanhando o aumento do teto máximo do 4.º escalão do imposto de acordo com a lei do Orçamento do Estado para 2026 (OE2026).

A interpretação agora reforçada pela AT mostra que o conceito de “primeira aquisição” é exigente: não basta nunca ter comprado casa, é necessário, na prática, não ter qualquer histórico recente de titularidade de imóveis habitacionais.

O entendimento da AT tem implicações significativas no acesso ao benefício fiscal:

• Jovens que tenham recebido imóveis por herança ou doação podem ficar excluídos;

• A titularidade parcial é suficiente para perder o direito à isenção;

• A análise incide sobre os últimos três anos, mas também sobre a situação à data da compra;

• A natureza gratuita da aquisição não protege o contribuinte.

   

Em síntese, a Autoridade Tributária (AT) adota uma leitura restritiva do IMT Jovem: qualquer titularidade de imóveis habitacionais, mesmo parcial e adquirida sem custos, pode impedir o acesso à isenção, reforçando a necessidade de avaliar o histórico patrimonial antes de avançar para a compra de casa.

Fonte: ECO Sapo